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不動産の事でしたら、どのような事でも弊社にご相談ください。
「不動産売却は初めてだから心配なことばかり…」
「不動産売却時には諸費用や税金がどのくらいかかるのか心配」
など、初めての不動産売却のときには、心配ごとを多く抱えてしまうものです。
不動産売却は人生で1度あるかどうかのイベントであるため、心配なことが多くなってしまうのは仕方のないことですよね。
本記事では、不動産売却が初めての方に向けて、売却時に必要な基礎知識について徹底解説します。
記事を最後まで読み進めていただければ、不動産売却に必要な基礎知識が得られ、売却時の心配が解消されることでしょう。
不動産売却と一言でいっても、売却方法は5つもあります。
5つの売却方法とは、次のような方法です。
このように売却方法は多くあり、自分にあった売却方法を選択しなければいけません。
本章では、5つの不動産売却方法について解説します。
仲介とは、不動産仲介会社がネット広告などを利用し、一般個人の買い手を探す売却方法です。
仲介では一般の買い手を広く探していく売却方式のため、需要が高い地域ほど高く売れるケースが多くなります。
反面、買い手が少ない地域の場合は、広告をおこなってもそもそも買い手がいないため、売却が長期間かかったり売れないというケースも起こります。
そのため、仲介を選択するときには、売却する不動産が買い手の多い地域の不動産か確認しておかなければいけません。
買取とは、不動産会社が買主となり、直接売却不動産を購入する売却方法です。
買取は仲介と違い、買い手の需要には左右されにくく、買取後に再販売して利益が出るような金額であればどのような物件でも購入してくれます。
ただし、買取金額は相場よりも安くなるため、仲介では売れない地域や売れない状況の不動産を売却するときに買取を検討するとよいでしょう。
また、買取はすぐに現金化できるため、お金がすぐに欲しい人にも向いています。
買取保証付き仲介とは、仲介で一定期間売りに出して売れなかった場合、規定金額で不動産仲介会社が売却不動産を買い取るという売却方式です。
買取保証付き仲介は、仲介と買取のいいとこどりをした売却方法です。
ただし、買取保証付き仲介をしている仲介会社は多くなく、買取保証付き仲介ができる会社があったとしても、買取保証を付ける条件を提示してくるケースもあります。
買取保証付き仲介は、ある程度不動産を高く売却したいが、一定期間内に不動産を売りたいという思いの人に向いています。
任意売却とは、ローン残額が売却代金を超えるような場合に利用する売却方法です。
通常、不動産を担保にしたローンは残額を全額返済してからしか不動産売却できません。
しかし、任意売却を利用すれば、担保ローンの残額が多くても売却可能です。
ただし、任意売却をするには担保ローンを貸している金融機関から許可を取得するなど、金融と法律の専門的知識が必要です。
そのため、不動産会社でも任意売却ができる会社は限られます。
住宅ローンの返済などに困った人は、任意売却ができるかどうか不動産会社に相談してみましょう。
なお、当社では任意売却の相談を受け付けています。
住宅ローンの返済が厳しくなってきたと感じたくらいの状態でも、お気軽にお問い合わせください。
ただし、任意売却を利用するとブラックリストに登録される可能性が非常に高いため、任意売却のリスクなど、必ず任意売却を依頼する不動産会社に相談しましょう。
リースバックとは、リースバック会社に自宅を売却し、売却した自宅を賃貸物件として借りて住み続けるという売却方式です。
売却してまとまったお金を手に入れたいが、自宅に住み続けたいと考えている人におすすめの売却方式です。
ただし、リースバックも買取の一部であるため、売却金額は相場よりも低くなる傾向があります。
不動産売却にはさまざまな売却方式があります。
しかし、ほとんどの人は仲介で不動産を売り出します。
不動産が高く売れる可能性の高い売却方法だからです。
それでは仲介をする不動産会社はどのような仕事をするのでしょうか。
本章では、仲介会社の仕事内容について解説します。
仲介会社は、不動産の適正な売却価格を決めるため、不動産の査定を行います。
不動産の査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類の査定があります。
机上査定とは、書類やデータのみで査定をする方法です。
査定にかかる時間は短いですが、やや正確性に欠けた査定方法です。
一方、訪問査定は、書類やデータだけでなく、査定する不動産の現地まで確認します。
そのため、訪問査定をするには時間もかかりますが、正確な査定額がわかります。
正確な査定額を基に売り出し金額を決めるため、不動産売却をするときには訪問査定を受けましょう。
簡易査定で売り出し金額を決めてしまうと、相場から離れた売り出し価格となり、売却できなくなってしまうケースもあります。
仲介会社は買い手を探すための売却活動を行います。
売却活動方法は仲介会社によって異なりますが、主に次のような活動をします。
売却する仲介会社によっては、売却活動に違いがあるケースもあります。
近年では、チラシ広告をおこなってくれない仲介会社も増えています。
そのため、仲介会社に売却依頼をするときには、どのような売却活動をするのか確認しておきましょう。
買い手が見つかったときには、仲介会社が買い手と交渉してくれます。
買い手は必ずしも売主の希望で不動産を購入してくれるわけではありません。
金額交渉や引き渡し時期の交渉などをしてくるケースがあります。
そのような交渉に対して、仲介会社が売主に代わり交渉してくれます。
仲介会社は不動産売買契約書や重要事項説明書、引き渡しに必要な書類を作成してくれます。
これらの書類を作成するには、法律の知識や豊富な不動産取引実績が必要になります。
一般個人では作成できない書類のため、仲介会社に売却を依頼しなければできない手続きです。
仲介会社に売却を依頼するときには、媒介契約を締結しなければいけません。
媒介契約には、次のような3種類の契約方式があります。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
本章では、媒介契約の種類や特徴などについて解説します。
なお、各種媒介契約の違いは、次の表のとおりです。
※自己発見取引とは、自分で見つけた買い手と売買契約を締結するとき、仲介会社を通さなくても契約できる方法のことです。
専属専任媒介契約とは、仲介会社1社に売却を任せ、自己発見取引ができない媒介契約です。
専属専任媒介契約は、売却の一切を仲介会社に任せる契約です。
売却を完全に仲介会社に任せるため、売主に対する責務は大きく、売主への報告やレインズへの登録日数制限が媒介契約の中で一番短くなっています。
反面、1社に任せることになるため、任せた仲介会社が売却できない場合、売却期間が長期になることがあります。
また、専属専任媒介契約を締結するときには「囲い込み」にも注意しなければいけません。
囲い込みとは、仲介会社が不動産売却情報を隠し、他の仲介会社に不動産売却情報を流さない行動です。
専属専任媒介契約を締結していると、仲介会社は成約時に必ず売主から仲介手数料がもらえます。
そして、他社に買主を発見されず、自分で発見すれば買主と売主の両方から仲介手数料を得られます。
つまり、他社に情報を隠すことで、収入を2倍にするチャンスを狙うわけです。
囲い込みをさせないようにするには、専属専任媒介契約を締結するときに仲介会社に対して「囲い込みはしないように」と念押ししておくとよいでしょう。
専属専任媒介契約には前述のような特徴があるため、信頼できる仲介会社が見つかったときに締結するとよい契約方式です。
専任媒介契約とは、仲介会社1社に売却を任せますが、自己発見取引はできる媒介契約です。
売主に自己発見取引を認めているため、専属専任媒介契約よりも仲介会社の責務は軽くなっています。
専任媒介契約も仲介会社1社にしか売却を任せない方式のため、囲い込みには注意しなければいけません。
専任媒介契約は、信頼できる仲介会社は見つかったものの、知り合いに不動産売却をする可能性があるときに締結するとよいでしょう。
一般媒介契約とは、複数の仲介会社に売却の依頼ができ、自己発見取引もできる媒介契約です。
また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。
明示型とは、仲介会社と一般媒介契約を締結するたびに、すでに一般媒介契約を締結している不動産会社に対して「新しく他の仲介会社にも頼みました」と伝えなければいけない一般契約です。
また、非明示型とは、新しく仲介会社と一般媒介契約を締結しても、先に一般媒介契約を締結している仲介会社に締結したことを伝えなくてもよい一般媒介契約です。
なお、明示型にしているときに、仲介会社に対して新規で一般媒介締結したことを伝えなかった場合、売主に違約金が発生するため注意しなければいけません。
一般媒介契約は売主に有利な内容の契約となっているため、仲介会社の責務はほとんどありません。
一般媒介契約は、知り合いの仲介会社に依頼しないといけないなどの理由があり、多くの仲介会社に依頼しなければいけない人にあっています。
不動産を売却するときには、多くの費用と税金がかかります。
不動産売却時にかかる主な費用や税金は、次のとおりです。
なお、仲介手数料や司法書士報酬には消費税も課税されます。
司法書士報酬とは、司法書士に登記を代行してもらったときの費用です。
不動産売却が初めての方からよくある質問
ここからは、不動産売却を初めておこなう人から多く寄せられている質問を紹介していきます。
住宅ローンが残っていても「オーバーローン」でなければ売却可能です。
オーバーローンとは、売却金額よりも住宅ローン残高のほうが多い状態をいいます。
オーバーローンになっていると、住宅ローンを貸し付けた金融機関が売却に同意してくれないため、原則不動産売却はできません。
もし、オーバーローンのときに不動産を売却したいのであれば「任意売却」をおすすめします。
任意売却については、本記事内「任意売却とは」を参照ください。
事故物件を売却するときには買取を選択しましょう。
事故物件とは、不動産内で殺人や自殺などがあり、買い手の購入意欲を減退させてしまう理由がある物件のことです。
事故物件になってしまうと、仲介で買い手を見つけるのは非常に困難です。
そのため、売却価格は安くなりますが、買取を利用すれば売却できます。
相続登記していない不動産は売却できません。
ただし、遺産分割協議書が完成しているときには、売却「活動」は始められます。
このような場合は、引き渡しまでに相続登記が完了していれば売却可能です。
なお、遺産分割協議書とは、相続財産をどの相続人にどの程度分配するのかを決めた書類のことです。
不動産を売却するときには、さまざまな内容を理解しておかなければいけません。
理解しておく必要がある項目は、次のとおりです。
上記の項目を理解しているだけで、不動産売却はスムーズに進んでいきます。
不動産売却は人生の一大イベントになるケースも多いため、基礎知識を把握し、後悔のない不動産売却を進めていきましょう。
もし、まだ初めての不動産売却について詳しく知りたいという人は、不動産の流れについての記事「【不動産売却の流れには7つのステップがある！】売却の流れや基礎知識を解説！」を参照ください。